上海厂房
拆迁补偿标准最新
上海厂房
拆迁补偿标准最新
根据《城市房屋
拆迁管理条例》
企业
拆迁补偿主要分为三部分：
一是
拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、
建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;
二是
拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
三是基于
拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、
拆迁奖励费等。
具体内容如下：
一、
拆迁资产补偿
1、土地补偿
作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业
拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁
合同中的期待利益如何保障?根据
拆迁法规，
拆迁补偿对象是国有土地上的
建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，
拆迁法规并没有做出统一的规定。
其他地方的
拆迁土地补偿，往往与房屋、
建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。
2、房屋、
建筑物补偿
对于房屋、
建筑物的补偿，应当以相关
房产证明登记的
建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理
房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、
建筑物的价值一般应由
拆迁人、被
拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、
建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋
拆迁最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径，计算房屋、
建筑物实际应得的补偿费用。
3、设备重置成新价
《城市房屋
拆迁管理条例》中规定，设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因
拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，
拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
在
拆迁的实际操作中，
拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被
拆迁正式房屋
建筑面积每平方米25元计算;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
二、
拆迁费用补偿
1、停产停业损失
《城市房屋
拆迁管理条例》第三十三条规定，因
拆迁非住宅房屋造成停产停业的，
拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准，何为“适当”、其计算依据、计算方法，何种情况下是“可以”补偿，何种情况下是“不可以”补偿，该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动
拆迁过程中的公平公正。
上海市则采用了“以房屋面积计算”的方法，按被拆除城市房屋
建筑面积每平方米300-400元，集体土上的房屋150-350元的标准计算，具体数额由
拆迁当事人协商确定。这种计算方法虽然简便易行，明晰清楚，但其不分企业经营状况如何、经营业务如何、厂房所在地理位置如何，简单地以300-400元的范围限定停产停业损失的范围，未免也是一种缺失公平公正的计算方法。我们认为，对于停产停业损失应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营业务、经营状况、赢利情况进行个案评估，才能确保公平的实现。
2、设备搬迁安装费
对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是
拆迁引起的必然损失，
拆迁人应当予以补偿。
3、解聘员工的安置补偿费用。
因
拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于
拆迁当事人相互协商争取的项目。
拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动
合同，结果劳动法有关规定给予补偿。
三、基于
拆迁政策发生的奖励费用
在
拆迁的过程中，
拆迁人为了加快
拆迁进度，
拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被
拆迁人、承租人尽早签订
拆迁安置补偿协议，搬出
拆迁范围。奖励费用金额的大小，由
拆迁人根据
拆迁实际确定，也可由
拆迁人、被
拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被厂房
拆迁的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被
拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。
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副主任 法学学士 
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