一、房屋租赁协议有法律效力吗
  
  (一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
  
  (二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
  
  (1)未依法取得房屋所有权证的;
  
  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  
  (3)共有房屋未取得共有人同意的;
  
  (4)权属有争议的;
  
  (5)属于违法建筑的;
  
  (6)不符合安全标准的;
  
  (7)已抵押，未经抵押权人同意的;
  
  (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
  
  (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
  
  (三)房屋租赁合同的内容是否合法。
  
  (四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
  
  二、什么情况下可以解除房屋租赁合同
  
  根据法律的相关规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
  
  (一)擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的;
  
  (二)擅自改变房屋用途或结构的;
  
  (三)利用承租房屋进行违法活动的;
  
  (四)无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的;
  
  (五)其他严重损害出租人权益的。
  
  出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损失的，由出租人承担赔偿责任：
  
  (一)隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的;
  
  (二)不及时履行维修义务的;
  
  (三)其他严重损害承租人权益的。
  
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