房地产开发企业土地使用权的取得

房地产开发企业土地使用权的取得 一、以出让方式取得国有土地使用权
  1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
  2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
  3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
   (一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权 招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
  (1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;
  (2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
  (3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
  (4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
  (5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
  (6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
   (二)以协议方式取得国有土地使用权
  (1)协议出让国有土地使用权范围 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
  1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
  2、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
  3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
  4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
  (2)禁止性规定
  1、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
  2、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
   二、以划拨方式取得国有土地使用权
  1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
  2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
  3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：
  根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
  (1)国家机关用地和军事用地;
  (2)城市基础设施用地和公益事业用地;
  (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
  (4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。
  4、转让、出租、抵押的限制性规定：
  划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
   三、以转让方式取得国有土地使用权
   1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
  2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。
  3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
  4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
  5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
  6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
  综上所述，房地产开发企业土地使用权的取得有三种方式，第一种是通过对土地的原始取得土地的使用权。第二种就是有政府或其他对土地具有所有权的国家单位对有需要使用土地的单位进行划拨。第三种，就是有土地使用权的单位或个人对土地使用权进行转让，通过转让取得土地使用权。
  
  
  ...

·房地产这样的大宗买卖，因金额较大，手续
      房地产这样的大宗买卖，因金额较大，手续繁琐，比动产买卖交易时间要更长，由此也带来更大的风险。也正是因为这种担忧，使得动迁安置房的价格较为优惠，“较高的......

·长沙征收土地补偿标准是怎样的？
      长沙征收土地补偿标准是怎样的？现如今国家的许多城市中的老城区都在进行拆迁改造的工程，尤其是以长沙为代表的这类一线城市。所以为了补偿那些被拆迁老房子的......

·南京南都新城征地补偿标准是什么？
      南京南都新城征地补偿标准是什么？国家的发展需要各地资源配合进行，拆迁在我们生活中随处可见，为了有利发展需要摒弃不好的东西所以拆迁就是发展的第一步，那么......

·信用卡诈骗管辖户籍地如何确定？
      信用卡诈骗管辖户籍地如何确定？当前，随着我国消费拉动经济的比重越来越大，我国信用卡的使用情况也更加普遍和通用。在手头不宽裕的时候透支刷卡已不是罕见的事......

·在道路上驾驶机动车
      在道路上驾驶机动车，血液酒精含量达到80毫克/100毫升以上的，属于醉酒驾驶机动车，依照刑法第一百三十三条之一第一款的规定，以危险驾驶罪定罪处罚。前款规定的“道路”“机动车”，适用道路交通安全法的有关规定。二、醉酒驾驶机动车，具有下列情形之一......

·离婚小孩抚养权监护权是什么？
      离婚是件对孩子影响巨大的事，一般人分不清孩子抚养权和监护权的含义，认为它们是一样的，其实完全不是一个概念，它们是性质不同的两个权利，虽然容易混淆，总的来说孩子监护权的范围要更大一些，只是您更重视的是孩子抚养权。那么，离婚小孩抚养权监护权是什......

·离婚前的共用财产离婚后抵押是否有效
      离婚前的共用财产离婚后抵押是否有效?离婚前的共用财产离婚后私自抵押是无效的，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意抵押无效最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》解释第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未......

·一、给了抚养费还要给教育费吗?
      一、给了抚养费还要给教育费吗?给了抚养费还要给教育费，因为我们国家法律当中所规定的抚养费实际上是包括有教育费用的。随着《民法典》(2021年1月1日起实施)颁布，《婚姻法》将废止。“抚养费”，顾名思义，是对未成年人的健康成长所必须的费用，它包含日常的......

·公司投标流程是怎样的
      公司投标流程是怎样的？大型项目进行之前，您都会举行一项活动，那就是投标，但很多人都不太清楚公司投标流程，那公司投标流程是怎样的呢?为了让公司投标流程这个问题不再困扰您，为了让您更好的了解公司投标流程，让您投标更加顺利，的我们整理了相关资料。......

·合同解除有期限限制吗,解除合同是否有期限
      合同解除有期限限制吗,解除合同是否有期限一、合同解除有期限限制吗解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同......

·技术服务合同当事人的权利
      技术服务合同是指当事人一方以技术知识为另一方解决特定技术问题所订立的合同，订立技术服务合同的委托方应具有以下的权利：　　一、有权按合同约定的期限接受受托人完成的全部工作成果；　　二、有权要求受托人传授合同约定的服务项目解决的技术问题的知识......

·交强险无责代赔适用条件包括哪些
      交强险无责代赔适用条件包括哪些?无责代赔只能针对交强险，因为这属于交强险简化处理的一种机制。发生无责代赔需要满足一定的条件，换言之也不是任何情况下的交强险赔偿都可以适用无责代赔。那么交强险无责代赔的适用条件包括哪些呢?请跟随我们一起在下文中进......


·宁波市看守所会见手续、时间、律师预约规定
      宁波市看守所会见律师为被拘留的犯罪嫌疑人提供看守所......


    企业吊销后参股股东的权利主要有哪些?1、知情权。中小股东要想维护自己的合法权益，首先应当对公司的情况有充分的了解。根据《公......
·一、离婚财产牵涉第三人怎么处理?
    一、离婚财产牵涉第三人怎么处理?离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。此处涉及......
·变更子女抚养权的流程事项及相关法律规定
    夫妻离婚后，孩子的抚养权问题总是一个双方争执不下的问题。法院判定抚养权归属后，在实践中可能因为现实原因存在一个抚养权变更的问题。那么的我们今天整理了一些变更子女抚养权的流程事项及相关法律规定，希望对您有所帮助。一、变更抚养权的法定条件夫......