在什么情况下解除租赁合同不算违约
  
  对于出租人和承租人，只要在以下的情形内解除租赁合同，就不算违约：
  
  (一)房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。
  
  1、房屋租赁协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋;
  
  2、出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋;
  
  3、承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的;
  
  4、房屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。
  
  (二)对于承租人而言，在房屋租赁期间，如果存在以下情况，就可以单方面解除合同。
  
  1、出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付;
  
  2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的;
  
  3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的;
  
  4、出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。
  
  二、租赁合同违约怎么赔偿
  
  1、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。房屋租赁违约金也是如此。
  
  2、租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同二不同。
  
  3、民法典没有规定房屋租赁违约金的标准，都是房屋租赁双方自行约定违约金的数量，双方认可就可以。约定的违约金高请求减少时;必须是约定的违约金“过分”高于实际损失，也就是悬殊，比如实际损失只有一百元，但约定的违约金却有几千元。如果算“过分高于”，是法官的自由裁量范围。
  
  4、一般认为，现行民法典所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，民法典未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。
  
  关于房屋租赁合同的期限，法律中规定是不能超过20年的，若当事人约定的租房期限超过20年，那么超过的部分是无效的。而当事人是否要签订书面的租房合同，这也要看情况，一般约定的租赁期限超过了6个月的话，则必须要签订书面租房合同。若租赁期限不足6个月的话，则当事人可以约定订立口头租房合同。
  
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