一、房屋抵押和买卖不破租赁纠纷的起诉流程是什么?1、向法院递交诉讼状2、法院经审查受理后将起诉书副本送达被告;3、被告在十五日内提交答辩状,法院在五日内将答辩状副本送达原告如果被告不提交答辩状,不影响审理;4、决定开庭审理的案件,法院在三日前通知当事人并公告;5、法庭调查阶段包括:当事人陈述;告知证人的权利义务，证人作证，宣读未到庭的证人证言;出示书证、物证和视听资料;宣读鉴定结论;宣读勘验笔录;6、法庭辩论包括:原告及其诉讼代理人发言;被告及其诉讼代理人答辩;第三人及其诉讼代理人发言或者答辩;互相辩论。法庭辩论终结，由审判长按照原告、被告、第三人的先后顺序征询各方最后意见;7、法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。8、判决宣告。二、先抵押后出租是否适用于买卖不破租赁?先抵押后出租不适用于买卖不破租赁，只有在租赁期间发生的抵押行为才适用该原则，租赁合同效力不受影响。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”生活中，因为房屋抵押而引发的买卖不破租赁纠纷还是很多的，主要是人们并没有弄清楚，房子在先抵押后出租了的情况下是不能成立买买不破租赁的，因为产权人在出租房子的时候，不会去过问抵押权人的意见的，抵押权人如果行使抵押权，是有权要求承租人腾退房屋的。
  
  
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