第一,租赁期限不满6个月的租赁合同,可以采用口头形式也可以采用书面形式。这是因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物价值不大(当然不排除大型的机械设备),租赁物使用后变化也不大,租金也较少,租赁关系结束得快,证据不易失散。一旦发生纠纷容易分清责任,因此,不必要求当事人非以书面形式订立合同。但对于房屋租赁合同即使租赁期限不满6个月,因房屋的价值较高。租金多,按照我国城市房地产管理法规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。此项规定可以在一定程度上弥补短期租赁涉及金额较大情况下,形式要件对交易安全的保护问题。

   第二,租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式,是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系,因为租期长的合同往往是租赁物价值较高,租金较多,对租赁物的使用消耗也多一些,如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚,在将来发生争议时就有据可查,易于解决纠纷,保护当事人的合法权益。

   第三,租赁期限6个月以上的,当事人没有采用书面形式,并非导致合同无效,而是产生约定的期限不予承认的效果。一般规定形式要件的条款,是为了提醒当事人尽到审慎义务,重视合同的订立。因而,在法律规定需要以书面形式汇立的合同,未采用书面形式的,合同无效。但本条降低了书面形式作为生效要件的影响,无论合同成立后,双方是否履行了主要义务,都承认合同效力。但未采用书面形式的,双方可以随时解除合同。该条的立法目的是解决长期租赁情形下对期限争议的问题,若否定非书面形式的长期租赁合同的效力,则违背立法初衷。以不定期租赁作为不采用书面形式的后果,促使欲保持交易稳定性的当事人注重满足订立合同的形式要件。同时,增加欲保持交易状态灵活性的当事人从合同中摆脱的可能性。

  

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